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佛山房地产频现租地起楼 三旧改造出现新方式

来源:佛山日报时间:2013年1月18日
[提要]佛山地产频现租地起楼,中小开发商拿地难、农村闲置土地需盘活,多重因素催生租地开发项目。低总价、返租降低投资门槛,认清产权归属,算清投资收益是关键。

  “我们最近有推出小商铺,总价7.8万、9.8万、11.8万都有。”大沥宝盈广场的销售人员极力向记者推荐着。按照目前的佛山楼价,就算再偏远的商铺都要八九千元/㎡,是什么项目这么“笋”?原来该项目的土地是开发商租来的,商铺没有产权,投资者需要以30年租赁的方式购买。

  据了解,目前在大沥、乐从、南庄等地都有不少开发商租地建起的商业地产项目。和以往补偿征地相比,向村集体租地建商业既可以推进三旧改造、盘活农村闲置土地,又能保证村民收益,得到了政府、开发商和村民的一致认可,在佛山五区迅速铺开。

  目前这类项目进入了市场销售、运作阶段,但运作方式各不相同,有的只租不售,有的销售30—40年的租用权,低价和返租是此类项目打动投资者的重要原因。

  来源

  租地建楼,三旧改造新方式

  位于大沥广佛国际商贸城片区的广佛智城是佛山租地项目中最具代表性的一个,该项目所在的土地是属于大沥联窖村的集体用地,但广佛智城并不是直接向联窖村委会租地,而是向大沥镇政府租来的。“这是政府‘三旧改造’推动的,说起来故事很长。”联窖村村委会工作人员潘先生感叹地说。

  联窖村原来是大沥西部边缘的一个小村庄,村民靠回收、加工废旧塑料维生,后来渐具规模和名气。然而在2006年年底,路透社一篇“全球垃圾向联窖倾倒”的报道让全国的舆论焦点聚向联窖,南海政府由此进行“大整顿”。600多家企业被拆迁,这个发展了20余年的联窖工业区也结束了,腾出近1600亩的土地。

  经重重商议,各方达成将村土地出租给镇政府的方案。镇政府收购和承租了部分土地,规划建设广佛国际商贸城中心区。2008年,政府又将其中一块80万m2的土地转租给广佛智城商业地产投资有限公司开发商业项目,并将其作为沥桂新城“三旧改造”的重点项目之一。自此,联窖村的蓝天又回来了,而村民有了长期的资金线,收益也增加了不少。   

  市场

  门槛低,受中小房企青睐

  总的来说,这种“土地租用模式”其实是开发商直接或间接,通过政府向村委会租赁土地进行开发建设的。产权仍在村民手里,开发商只有一定期限的土地使用权,目前大沥这种项目最多。但随着政府“三旧改造”的推行,租地项目在佛山各区镇街越来越多,如乐从的星光广场、季华路原华艺装饰市场地块的王府井百货B地块、佛山大道上的佛山国际家居博览城、南庄的海盛东方城、大沥的宝盈广场等。

  “代理公司也确实有挺多类似单子在洽谈中,”佛山经纬地产总经理吴伟才向记者透露,许多开发商是有“租地”意愿的,尤其是非上市公司的开发商。因为现在通过“招拍挂”拿地门槛比较高,而租地的话可以节省很多成本。

  另外,由于土地是租来的,开发商不能对地块上的物业对外销售。因此,这些项目几乎都是清一色的商业项目。因为租金、售价比较低,且大多数提供返租,吸引了许多倾向稳定收益的投资者。

  村民

  旱涝保收不担风险

  卖地还是租地?租给开发商还是租给政府?在开了好多会、投了好多次票后,联窖村才最终做出决定。“地卖出去,只收一次钱。租出去,可以有长期的收益。”联窖村委会的潘先生说道。另外,直接将土地租给开发商,村民恐怕经营得不好,把全村的老本都赔上了;但租给政府可以不用担心盈亏,每年有固定收益,且会按一定年份递增。据潘先生介绍,当时将土地零散出租给塑料厂时,年收入约1800多万;2008年起租给广佛商贸交易中心,年收入涨至2400多万。另外联窖村与广佛商贸交易中心约定,租金每三年递增10%,因此到了2012年,也就是租约第四年,联窖村年收入达2700多万。

  对于村民和政府来说,土地已经被政府租赁或征用,则由政府自行承担开发利益和风险,村委会不参与土地开发经营。村民旱涝保收,政府也便于土地的集约管理。

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