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叶檀称三四线楼市泡沫消退 明年土地不再值钱

来源:羊城晚报时间:2013年11月18日
[提要]随着明年三四线城市房地产泡沫消退,土地不再值钱,城市债务水落石出,某些中小城市将步泡沫城市后尘,出现实际破产。

  随着明年三四线城市房地产泡沫消退,土地不再值钱,城市债务水落石出,某些中小城市将步泡沫城市后尘,出现实际破产。近日,叶檀对房产税发表了个人看法。

  一些地方政府仍在赌,以政府规划加市场资金加银行贷款,建立当地商业物业园区或者农村物流园区等,如果不幸失手,那么,一些房价跌了70%仍然无人问津的前车之鉴就在眼前。

  叶檀:政府不会插手楼市 房产税将不可能避免

  十八届三中全会12日下午闭幕。为期4天的全会听取讨论了习近平受中央政治局委托作的工作报告,审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。

  然而,老百姓最关心的住房问题在公报中并没有体现。对此,著名财经评论员叶檀在接受搜狐财经专访时表示,公报没有提及住房问题是在意料之中的,在未来发展中,市场归市场,政府归政府,政府未来不会把手申的很长去插手市场。

  对于公报中提及的"赋予农民更多财产权利",叶檀指出,农民的财产权利主要表现在其土地溢价权,以及是否允许农村土地流转等问题。她强调,这里的"财产权利"不一定指的是所谓小产权房,小产权房本就是与法律相违背的,即便有农民造了小产权房,很大程度上也是为了提高其土地溢价。

  公报指出,科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。对此,叶檀表示,虽然现在还不能看到财税改革的突破口,但财税改革是拥有科学的财税体制的根本。她预计房产税的征收将是不可避免的。

  叶檀:中小城市楼市泡沫 明年或有小房企破产

  货币稳健,上海银行间同业拆借利率不会再遭遇今年6月飙升的尴尬,也不会过上以往家有余粮、吃喝不愁的好日子。

  货币不可能大规模注水,从赤字率等来看,注水空间已经有限。据《工人日报》的报道,10月21日,国务院总理李克强在中国工会第十六次全国代表大会上明确表示,中国经济增长已从原来的高速进入到了中高速阶段,7.5%左右,或者7%以上就是中高速。中国不再选择扩大赤字、增发货币,而是通过深化改革,如减少审批、增加服务业、提振内需等。

  有一些行业注定日薄西山,如高污染的周期性行业,或者高污染低成本的制造业。这些行业的引擎作用消失,获得的利润还不够治理污染,以往庞大的劳动力大军供应不足。按照汪丁丁教授的理论,市场规律的直接惩罚已经显现,基础劳动工资的报复性增长,以每年大约15%以上的速度,使得劳动密集型的产业迅速衰落——因为来不及调整生产的技术结构(况且职业教育极大落后)。未来劳动力报酬会占据GDP的三分之二 (西方各国的数据),而目前我国只占3分之一。

  重走上世纪80年代的致富之路已无可能,那条路被高租金、高成本堵死,在路边摆个小摊可以解决一家温饱,但只有营销路径与被认可的技术和品牌,才能走上富裕的路。

  稳健的货币政策,对于高负债的企业是个致命的打击,无论是制造业、房地产开发企业,还是如今激进投资的机构,他们将发现借贷成本越来越高。最经典的案例是,那些通过高利贷进行过桥贷款的制造企业,一旦银行拒绝续贷,立马人间蒸发,只能卷包而走。

  我国企业的负债率达到1998年以来新高。当年国有企业的负债率曾高达64.26%,而后下降;到2012年底,国有工业企业平均资产负债率已经达到了64.91%,今年上半年更达到了64.97%,今年上半年上市公司的资产负债率也达到了68%。

  以房地产业为例,负债率高企的房企未来风险不可测,一旦土地资产不再值钱,预售款下行,明年会有一些中小房地产企业破产。按照今年半年报,房地产业的资产负债率已达71.28%,是过去10年年报的最高值。房地产企业在今年上半年的总负债为1.24万亿元,总资产为1.73万亿元,总负债较去年年底增加1514亿元。在136家A股上市房地产企业中,共有104家企业的资产负债率超过50%,16家已超过80%的高位。

  房地产行业中预售率高的企业日子颇为滋润,虽然资产负债表不好看,但那是预收账款没有确认的假象,而那些负债率高,大规模借入利率10%甚至15%以上的高息借款,销售情况糟糕的房地产企业,恐怕是熬不过明年的,事实上,在上市房企中,已经有了这样的高风险苗子。

  随着明年三、四线城市房地产泡沫消退,土地不再值钱,城市债务水落石出,某些中小城市将步泡沫城市的后尘,出现实际的破产。

  据《财经》杂志报道,审计署已将核定后的地方政府债务情况向国务院专门汇报,涵盖各省、市、县、乡(镇)四级地方政府的债务。和上一轮审计相比,新增债务规模增幅较大,四级政府负债超过14万亿元。同时由于统计口径分歧,一些地方政府隐性担保债务或许不会被纳入。一些地方政府仍在赌,以政府规划加市场资金加银行贷款,建立当地的商业物业园区,或者农村物流园区等,如果有幸被市场认可为附近几个市县的人流、物流、资金流的聚集区,就可以用新债走出旧债重围,如果不幸失手,那么,一些房价跌了70%仍无人问津的前车之鉴就在眼前。

  糟糕的是,低成本融资渠道不通畅,倒逼之下明年会有一些企业、地方政府不得不出售资产变现,或者把收益型项目市场化,明年会是资产收购与并购重组的一个小高峰。考虑到社会整体并不缺钱,银行的储蓄存款居高不下,对于某些高效企业而言,一轮丰盛的大餐就在眼前

  据悉,房价上涨到令人绝望,似乎什么都阻挡不住中国房价上涨的步伐。

  在经济不振的情况下,CPI仍然上升到3.1%,食品价格大幅上升,那么房地产作为保值投资工具的上涨一点也不奇怪。

  翻拣以往的数据,2010年5月,CPI上升3.1%,70个大中城市房价同比上涨12.4%。也有CPI上升到5%甚至6%,但房价就是不涨的现象,如房地产大幅调控的2011年,但当年政府严厉调控,并且当年房价数据受到质疑。

  房价还会涨吗?大城市上涨概率很高。

  居民购买力支持房价上升,根据央行的统计数据,截至今年8月,个人存款数量高达45.02万亿元,年初为41.91万亿元,去年年初为37.06万亿元。

  个人存款数量疯狂上升,说明有很大一部分财富进入了高收入阶层手中。这还不包括流向境外的部分,主要用于教育与房产投资的财富。房地产不是资金的沉淀池,相反,在房地产热潮期,房地产是资金泡沫的搅拌器,从房地产中生成源源不断的新货币,回流到套现者手中。

  房价上涨明显的大城市生活成本大幅蹿升。据北京市统计局发布的数据,今年9月,北京市居民消费价格指数(CPI)同比上涨3.3%,涨幅较8月扩大0.6个百分点。

  构成CPI的八大类商品价格“六升二降”,食品、娱乐教育文化用品及服务价格涨势“凶猛”,分别达到5.3%和5.7%,居住类价格同比上涨4.7%。

  有谁相信北京房价只上涨了4.7%吗?全亏了CPI中房价的计算方法与权重,使北京等地的CPI不至于太难看。按照统计局的数据,住房租金相比上月100的基数,上升到104.5,水电燃料上升到102,其中房租是统计局的折合租金,权重仅占1.6%。

  即使不买房,房租也是不小的成本,住房租金北京连续上涨52个月,广州连涨48个月,深圳连涨51个月,幸亏以上年度为基数,如果以10年前的租金为基数,5倍以上的租金让人情何以堪。

  聚集财富与人口的大城市房价疯涨,中小城市房价上涨受到一定程度的抑制,尤其是缺乏人才、资金吸引力的城市,房地产泡沫只等破裂的那声脆响。

  原因同样来自于信贷,今年1到9月份,全国商品房销售金额5.4万亿元,同比增长33.9%。房地产开发企业到位资金8.78万亿元,同比增长28.7%。其中,国内贷款同比增长32.3%,个人按揭贷款增长45.8%,增速继续回落4.5个百分点。

  今年前三季度主要金融机构累计新增个人住房贷款累计12492亿元,占累计新增人民币贷款的17.2%,同比下降1.8%。今年1到9月,销售金额增速下降幅度超过销售面积增速,房价上涨的内在动力在减缓。全国住宅待售面积在9月末继续上升127万平方米,到2.93亿平方米,北京、上海等地的库存量处于历史低位,那些无法出清的楼盘在什么地方,用脚趾头都想得到。

  房贷取消优惠利率,相当于房贷利率间接上升,而房贷发放周期拉长,说明回款速度下降,考验的是城市、楼盘的吸引力,那些想搭便车的城市与楼盘,很快就会露出马脚。全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有65个,比8月份减少了1个,以后还会继续减少。

  城镇化建立基础设施,需要土地变现;农民要进城,需要土地变现;拆迁救助城市贫民,同样需要土地变现;地方政府的债务负担增加,可以偿债的手段没有任何变化,税收不行只有土地政策弥补。有哪个地方政府真的愿意本地的房地产市场步温州的后尘?

  以控制预售证的手段抑制房价,不过是一场自欺欺人的秀,不增加地方政府在房地产市场的话语权,对于解决房地产深层问题毫无作用。

  面对危如累卵的局面,以静制动是最好的办法,不说话,不表态,收紧房贷让真金白银的民间资金替银行与地方政府解套,没有比这个方法更美妙的了。

  保持房价上涨预期,资金源源不断流入房地产,财政无断炊之忧。至于房产税,慢慢来,等值钱的土地卖得差不多再说,要知道,民间50万亿元的财富需要出路。

  让我们为央行静悄悄的行动鼓掌,这一轮对民间资金的釜底抽薪,如果没有房价配合,就不可能成功。希望到房价下跌时,银行已经成功软着陆。

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