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长信徐伟钊:佛山房地产还能保持5-10年好景

来源:佛山地产网时间:2013年12月4日
[提要]“不是涨得越快,开发商就越开心,如果房价每年都猛涨的话,这个行业迟早就完了”、“市场消费者购房欲望还是比较强的,佛山正处在城市飞速发展阶段,这个阶段征地、旧城改造会催生出一部分有购房需求的群体。”

       作为长信操盘手,徐伟钊熟悉公司每一个项目,作为资深地产人,他对房地产市场规律了如指掌。在接受乐居采访的45分钟内,徐伟钊随和健谈,既展示了长信地产项目的实况,也分享了他对电商、地王、房价等佛山楼市的看法。

  “不是涨得越快,开发商就越开心,如果房价每年都猛涨的话,这个行业迟早就完了”、“市场消费者购房欲望还是比较强的,佛山正处在城市飞速发展阶段,这个阶段征地、旧城改造会催生出一部分有购房需求的群体。”、“电商不占用开发商的营销费用,并把媒体、媒介单位有效地捆绑在一起,利益共享风险承担,不需监督合作单位。”……长信营销总经理徐伟钊在采访中侃侃而谈。


长信集团营销管理中心总经理徐伟钊接受新浪乐居的采访

  谈项目:户型太小未必能满足市场要求

  新浪乐居:东海银湾整体规划是怎样的?目前工程进展如何?

 徐伟钊:东海银湾项目约35万方,规划有住宅、公寓、商业街区、幼儿园等,分两期开发,一期已基本售罄,交楼时间预计在明年六月。目前项目在售二期,建设速度比较快,已接近封顶,销售也情况也不错。

  新浪乐居:东海银湾目前主推哪些产品?价格在市场竞争力如何?

 徐伟钊:东海银湾主推11、12、21、22座洋房,面积涵盖86-170方户型,主打86方、90方平刚需三房。产品均价在11000-12000元/平左右,13000-14000元/平都是位置比较好的、或者带装修的单位。周边在售项目这样的价格也较多,但东海银湾是同价格里位置最好的。

  新浪乐居:东海银湾主要针对哪些客户群?客户反映怎样?

  徐伟钊:项目主打禅桂本地刚需客,客户反映非常不错,对小区的认可度比较高,因为我们属于刚需产品里环境最好的,很少项目能做到200米的楼距。

  新浪乐居:近期在售同类型产品较多,销售压力会不会比较大?您认为的竞争对手有哪些?东海银湾有何差异性?

  徐伟钊:压力肯定大,在售同类产品比较多,竞争也比较大。主要竞争对手有依云天汇、南海万科广场、创鸿城、佛山万科广场、兆阳御花园和星星凯旋国际等,但在同类产品中,东海银湾户型实用率较高。

  新浪乐居:东海银湾二期新品命名为“水境”组团,有何特别含义吗?

 徐伟钊:水境主要是强调两个方面,一个是小区内部园林水景,规划有露天泳池、中心湖景,一个是二期产品可望到佛山涌,项目前后都有水景。

  新浪乐居:东海银湾项目有何区位优势吗?

  徐伟钊:东海银湾毗邻海怡公园和规划中的地铁6号线,同时桂澜路紧挨着佛山主干道季华路,位于两个经济圈的中间,位置比较好。

  新浪乐居:桂澜路是近期比较热的话题,其东延线工程现正处于拆迁阶段,您怎么看待桂澜路未来的前景?

  徐伟钊:我非常看好桂澜路的发展,政府在打造桂澜路上花了重金,以后的桂澜路就等于广州的天河路,将成为千灯湖金融区的中轴线。

  新浪乐居:近期市场140-200平大户型产品有所增多,为什么这些大户型产品会突然增多?

  徐伟钊:每个项目从拿地、规划、设计再到推出市场,起码要经历两年时间,近期出现这么多大户型产品跟几年前拿地有关,当时很多开发商还没意识到市场的变化。因为未限购前大户型去化较快,开发商对市场还是有期望,当时买得起市中心房子的都是经济条件比较宽松群体,所以做出来的产品仍以中大户型为主。

 新浪乐居:东海银湾也有接近170方的户型,当初是出于什么考虑?

  徐伟钊:在这个地段,还是有一些对生活品质要求较高,又想住在市区的客户,户型做得太小未必能满足他们的需要。

  新浪乐居:长信集团在售的项目还有哪些?

  徐伟钊:长信地产目前佛山在售项目有五六个,罗村的长信银湾在售70-150平米两至四房,均价7000元/平米;东海国际剩下少量40方公寓在卖,商铺也正在招商。里水的长信御景峰主打85方-120方刚需户型,预计12月开放销售中心,2014年上半年正式对外销售。狮山项目还在前期阶段,仍主打刚需路线。

谈电商:最重视信息到达率和精准度 

  新浪乐居:东海银湾为何会选择与新浪电商合作?

 徐伟钊:市场发生了重大的改变,原来大家都从传统媒体上获取购房信息,但电商时代,很多人获取信息的途径也相应改变,电商作为网络媒体这么发达,能满足我们的推广要求,特别是电商3.0模式,能够整合社会上比较好的资源,为项目服务。

  新浪乐居:在合作中您会比较关心哪个问题?

  徐伟钊:第一是信息的真实到达率,第二是精准程度。渠道很关键,有效到达率也很关键。

  新浪乐居:合作中您希望达到怎样的效果?

  徐伟钊:通过电商这个平台,最大化地增加进场人数,让更多的人了解到长信项目情况,从而达到销售的目的,是我们最想达到的效果。

  新浪乐居:有没有设立一个目标,大概要卖到多少亿?

  徐伟钊:这次跟电商合作近300套房源,销售目标是能达到7成以上。

  新浪乐居:您觉得在这个房产电商中有什么优势和劣势呢?

  徐伟钊:第一,电商平台整合了很多资源;第二,不占用开发商的营销费用;第三,把媒体、媒介单位有效地捆绑在一起,利益共享风险承担,不需监督合作单位也会用心做好项目推广。

  劣势的话,合作单位毕竟不是全方位合作,我对他们寄予了厚望,但当这个愿望跟实际产生差距的时候,是我不愿意看到的。

 新浪乐居:您怎么看待房产电商未来的发展趋势?

  徐伟钊:我觉得电商前景非常光明,未来除了这种本土化合作外,可能还会出现一些异地的运作。

谈地王:若每年猛涨这个行业迟早就完了

  新浪乐居:近期佛山地王更新速度不断加快,楼面地价从8字头到9字头仅用了两个月,为什么会产生这种现象?

 徐伟钊:首先,与政府推出土地的速度有很大关系,今年集中在下半年推地。地王位置都非常好,不管它在什么时间拿出来,只要这块地拿出来,它就注定成为地王,因为它本身具备了地王价值。而这段时间推出高品质的土地比较多,所以才导致市场上地王屡创新高,一波接着一波。

  第二,得益于政策调控的影响,今年整个市场销售状况相当不错,很多开发商手上都积累了一定的现金,企业要保持发展,现金肯定会成为土地市场的消化剂,因此年底开发商拿地欲望会比较大。

  新浪乐居:地王对市场会产生怎样的影响?

 徐伟钊:地王对市场影响比较大,第一,地王对周边房价的支撑;第二,地王项目上市后对房价的带动。佛山出这么多地王,但佛山房价还不是很高,这个不高不是相对佛山来说,因为佛山房价对于佛山来说挺高的,但相对于广州房价来说是偏低的,广州芳村都卖两万多,佛山的市中心才卖一万多。

  新浪乐居:对开发商来说,会希望地王出现吗?

  徐伟钊:其实作为开发商,更多的希望是整个市场平稳发展,不希望市场大起大落,最好是稳中有升就可以了。波动得太大,涨得越快将来跌得也更快,所以市场平稳,更多的人买得起房是最好的。不是涨得越快,开发商就越开心,如果每年都猛涨的话,这个行业迟早就完了。

谈市场:佛山房地产能保持5-10好景

 新浪乐居:作为跟房地产接触比较密切的地产人,您接触到的金九银十是怎样的?楼市是真回暖还是假回暖?

  徐伟钊:从金九银十的数据来看,这个阶段回暖也是正常的,但这个回暖要看跟什么时候比,跟08年比肯定是回暖,跟11年限购后半年比较肯定也是回暖的,佛山这几年消化市场都比较稳定。

 新浪乐居:您怎样看待整个佛山房地产市场?

 徐伟钊:我觉得佛山市场还是比较健康的,首先价格相对于周边城市,有非常大的竞争力。现在消化方面是以刚需为绝对主导市场,只要是刚需主导的市场,它就是健康的市场。市场没有过多的投资需求,大家买房都是自住的话,这个市场的泡沫程度就比较低。

  整个市场消费者购房欲望还是比较强的,佛山正处在城市飞速发展阶段,这个阶段征地、旧城改造会催生出一部分有购房需求的群体。

 新浪乐居:您觉得这样的阶段能持续多久?

  徐伟钊:实际上这个阶段是看政府推动城市建设的力度,如果推进得快,5年左右可以有焕然一新的变化。推进得慢,最起码10年以上。

  新浪乐居:您觉得佛山房地产还可以保持5-10年的好景吗?

  徐伟钊:像佛山这个地方,基本上是没问题的。

  新浪乐居:目前调控前景不太明朗、房产税等调控手段悬而未发,您怎么看未来楼市调控走势?

  徐伟钊:在三中全会之前刚出了一个“京七条”,我觉得未来新一届政府对房地产调控的方向是从土地制度进行改革,限制出让方式和出让条件,从土地源头开始控制房地产市场。以前是控制终端,不让大家买房,这实际上有悖市场规律。不让群众买房,这是无法控制的事情,但政府想去控制土地,这是控制得了的,因为土地都控制在国家的手上,政府可以限地价。

  另一个是税制的改革,我认为推出房地产税是板上钉钉的事情,只是什么时候推出的问题。但是我觉得在房地产信息联网没有完成之前,房地产税应该不会推行。

 新浪乐居:如果要推行房产税,佛山采取怎样的模式会比较合理呢?

 徐伟钊:比较难判断,因为房产税在上海和在重庆是两种不同的征收模式,这两种模式究竟哪种更适合推广,我个人比较偏向重庆模式,相对来说更简单更直接一点,而上海模式存在很多实际不可操作的评估项目。长远来说,房产税对国家的未来发展有好处,但在一定时间内会对房地产市场造成一定的影响。

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