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刘洪玉:把握住一线城市进行调控 实行差异化政策

来源:南方网时间:2014年1月10日
[提要]1月9日,主题为“变革与应对”的“2014年中国房地产新年峰会”在广州举行。本届峰会由广东省地产商会与网易房产联合主办,汇聚各方智慧,共同展望2014年中国的宏观经济形势发展、把脉房地产相关政策走向、预测新一年的房地产市场风云。会上,清华大
刘洪玉:把握住一线城市进行调控 实行差异化政策
清华大学房地产研究所所长刘洪玉

       1月9日,主题为“变革与应对”的“2014年中国房地产新年峰会”在广州举行。本届峰会由广东省地产商会与网易房产联合主办,汇聚各方智慧,共同展望2014年中国的宏观经济形势发展、把脉房地产相关政策走向、预测新一年的房地产市场风云。会上,清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授发表了演讲。以下为全文:

       主持人:下面,就让我们以热烈掌声,有请我们今天的第一位演讲嘉宾,中央政治局集体学习讲课专家、清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授,发表主题演讲:"十八届三中全会房地产政策解读与行业发展前瞻"。有请。

       刘洪玉:尊敬的各位来宾,各位新老朋友大家下午好!非常高兴有机会来广州参加广东地产商会和网易房产共同主办的新年峰会,对于我来说刚才介绍这个,很多人都可以讲,只不过我赶上好的机会。

       由于时间关系,我要加紧说主要的观点,今天讲的主题就是促进房地产市场稳定发展的长效机制,刚才也翻了一下商会给大家印的资料,里面也有关于长效机制建立的一些讨论,为什么要建立一个长效机制?是跟我们当前所面临的矛盾和问题密切关联。

       在这里列举其中一些问题,比如说一线城市和主要二线城市一房难求,三四线城市和一些区域过量的供应,媒体上的说法叫做空城遍地,这些现象在同样一个市场里面并存的;大家也看到实际上房地产市场上的风险传递表现出来一个击鼓传花的样子,政府追求高土地出让收入,价高者得这种方式供应土地,企业拿到土地要快速变成可销售的产品,通过预售卖掉,买房人在期待这个房子在升值,一旦出现开发商调整价格销售,就砸售楼处,退房。

       政府为了避免这种情况,就下一次卖地的时候,价格更高一点,我们看游戏最近几年这种传递路径越来越清晰了。

       政府在这里面扮演调控的角色,但这种调控大家都知道了,印象当中在媒体上也看到大家介绍,广东、广州很多都使用这种办法,高价者的房子不发预售证,如果你交易了也先不给你办网签,这样就让我们统计当中的数据失真了。

       现在统计出来的价格的变化,这是在失真的基础上统计出来,真实是一个什么状况?大家很不清楚,这些问题在困扰我们,同时大家都知道,在未来城镇化发展过程当中住房有非常大的需求,也要着力解决的重要问题,不仅是新进入城市人口,包括现在已经在城市里面没有户籍的非户籍的城镇人口,他们的住房问题现在还面临很多的制度性的障碍,需要通过改革来解决这些问题。

       从政府政策角度来讲,住房政策有两个非常重要的目标:一、要住有所居,人人都有住房,促进住房机会的公平,增进住房机会,这是政府住房政策里面公共政策一方面目标,公共住房政策一方面的目标;二、促进市场稳定,提高市场运行效率,保护人们进行买卖、交易、持有,投资的积极性,要维持市场正常运转,不断提高效率。

       想要实现这些目标,就一定要去开始探索长期有效,不是一天一变,头痛医头,脚痛医脚的模式,而是要系统思考这个问题,过去大家都清楚我们有很多调控措施,发现跟我们的目标是背道而驰,这是因为我们在调控过程当中,目标不是非常一致、清晰,大家都在积极主动参与调控,但相互之间可能就产生一些问题,使得这个市场面临政策环境更加复杂。

       自己的理解,长效机制:一、就是要建立完善的住房制度,这是市场稳定的基础,大家也认识到住房问题,这是长期,非常复杂问题,可以牵涉到政治、社会、经济、文化、资源方方面面。这些问题也越来越复杂,过去我们看人口就数量、结构,但现在在新型城镇化过程当中又增加人口流动的特殊现象。大家可以看到很多城市的市场自己招架不住的原因就是人口不断的流入。城市希望吸引人口但人口不一定就过去,这个复杂性跟市场力量推动的人和资本流动,跟大家想象当中政府可以去按规划做的事情是不一致的。

       这些问题对住房政策提出很多挑战,最近看过伦敦十一月底出一个新文件,伦敦也面临住房挑战,过去十年人口快速增长,过去三十年当中没有建设足够的住房,所以伦敦房价涨得速度非常快。在北京坐过地铁的市长提出一个长期十年的解决方案,这是应对策略,希望增加住房供应,提出非常具体的目标,包括总建设量、公开市场销售,公开市场上私人租赁、包括政策性,可支付住房,还有可支付住房有多少是卖,多少可以买的,还有这些住房应该支持什么人,这里面强调要支持工作中的伦敦人等等。

       住房政策是英国,我们访问的时候告诉我们,说我们已经有一百多年的历史,但我们现在仍然面临着这些挑战,刚才这里面说就是伦敦,我们过去他们告诉我们,我们的问题就是房子都是空的,为什么?因为都吸引过去伦敦了。

       德国,这个市场把这个问题解决得很好,但德国最近一个资料,因为家庭规模小型化非常迅速,现在一人家庭,二人家庭在全部家庭占的比重超过80%,所以也面临新住房的需求,在住房制度的完善和建设当中,前一段时间大家可以从政治局集体学习以后发表的公报里面大家看到,提出要处理好四个方面的关系。

       公共服务和市场化的关系,政府保障和市场各自如何扮演角色;住房经济功能和社会功能关系,过去市场发展更多看重住房发展的经济功能,才会有现在包括土地财政一系列的问题。需要和可能的关系;保障的程度如何去通过适当的保障,而不是房子由于过分保障导致福利陷阱的情况出现,要完善住房制度,就要在明确住房发展和需求管理目标的基础上,为每一位居民,如何实现合理住房需求提供路径指引和渠道安排,通过土地财政、税收、金融等等政策工具应用,确保各供应渠道可进入,可支付,可持续。

       我把这些想法画一个图,我们叫做中国城市住房供给和消费体系的框架,这里面说未来住房供应体系是低端有保障,终端有支持,高端有市场的结构;供应应该是可进入,可持续是无缝衔接;需求应该是消费者可选择,可支付,可以实现梯级消费。

       目前大家看出制度改革的现象,对于低端可以通过廉租房来保障,对于中低家庭首次住房需求,我们可以通过现有的政策性的产权住房,通过供应产权的方式提供,对于大多数中高家庭收入的住房和改善型住房需求主要通过市场解决。过去大家一直纠结一个问题就是说住房保障如何保障产权补贴力度太大,而且又没有那么高的保障能力,这个时候你没有那么多东西去提供,然后只要拿到以后,你得到的好处又非常多,这个时候就是一个非常严重不公平和公共财政资源的滥用问题,所以,通过这种共有产权方式可以有效的解决这个问题,这是从住房的制度上来看。

       最近也在研究国内类似差不多叫做共有产权和一种比较理想模式之间的差异,以及如何改进,实际上这是完善住房制度的关键。

       二、完善土地供应制度。要结合房地产市场的供求关系和住房需求发展状况,因地制宜确定土地供应的数量、结构、空间分布。改变当前按照计划的思维去供应土地的方式,因为实际上计划看国五条,国八条里面都有一个规定如何供应土地,这个方式实际上是通过数学公示计算出来,而不是根据市场的需要提供的,可能导致原来少,将来更少,原来多,将来更多这是脱离市场需要确定土地供应,这个模式要改变。

       我们还要想办法通过改进土地收入储备和一级开发模式,鼓励存量国有土地再开发利用,通过拓展,通过允许集体建设用地进入市场开辟新的土地供应的来源,弱化政府当前的对土地的垄断供应。

       这里面从这个图里面可以看到存量土地利用水平的提高还是有潜力,我们城镇人口密度在不断下降的过程。当然集体建设用地进入市场大家也非常关心,但我们说这应该是一个逐步推进的过程,因为它有很多前置条件,明细产权,要有手段进行用途管制,能够进行集约节约的利用,而且还要明确谁有权利出让土地,这个收益如何分配,在相关分配土地收益的机构、部门、组织、个人之间他们对于这个区域未来公共服务、基础设施等等这些应该承担什么责任,这些问题都需要统一思考解决。

       我们很慎重,先可以做一些试点,长期制度还是需要慢慢的探索和形成,对于北京的昌平区做一个分析,大家可以看看,实际上现有的集体建设用地跟现有的规划套的话,我们发现有一半的地没有在这里面,这个如何办?这个时候就是一个难题。很多地方没有规划,在现状的建设用地的基础上做这个规划,哪些套进去,哪些不套进去,为什么,这些都是非常复杂问题,但方向是非常正确的,积极稳妥,但还要有序。

       三、完善房地产金融制度。大家很清楚金融过度参与是导致房地产市场畸形发展,价格泡沫的重要原因,要完善房地产金融政策,加快住房金融监督体系建设,有效解决房地产金融风险缺乏有效监督政策性住房金融政策难以落实的问题。另外一个大家还在讨论,要成立住房金融的监管机构,有效的监督、控制的房地产市场上的金融风险。

       四、完善房地产税制。房地产税制作为住房需求管理的重要手段,为住房的消费和投资提供政策的边界。房地产税收制度改革的总体方向是简化交易环节当中的税制,减轻交易环节的税负,增加持有的税收。在住房转让环节增收,把相关税减化成契税,个税,然后根据房屋的属性和交易的特征设计,这个就可以维持一个比较稳定的税收框架,所以只要进入市场参与房地产交易的人通过这个表就可以知道未来自己会是怎样,算账的时候就可以算清楚。

       在住房转让环节征收契税,增加突破口,大家都讨论房产税怎样开征,但大家没有统一认识,对于房产税的目标是什么?是调控市场还是为了推动地方财税制度,包括预算制度的改革,对谁征收,是普遍征收,还是对于少数人征收,实际上我自己的观点,我不赞成把房产税作为调控市场的工具,调控市场已经有很多现有的税制严格执行就能够起到调控作用,这应该是一个长期制度建设,而且存在公平性的问题,社会靠什么带动,鼓励什么,限制什么的问题,因为我们说社会发展需要正能量去带动,这些都应该体现,一个公平问题,还有就是国家的价值还有发展趋向问题。

       房地产税制改革原则是什么?保护和鼓励住房消费,对于住房的投资保持中性,税收中性,抑制住房投机,投资、投机产生的投资效益,或者房屋的增值要与社会共享,这是一个主要原则。

       五、促进基本公共服务均等化提供决策方式,促进均等化配置和空间布局优化,合理引导居民就业与居住选址行为,基本公共服务均等化不仅有利于实现社会公平,大城市的房价现在也不断上升,所以房价也是阻碍大家进入城市的门槛。

       传统从城市中心向外递减的基本公共服务投资模式不断强化人口对城市中心区的依赖,中小城市的发展相对速度比较慢,很多小城市和卫星城镇基本上没有办法发展,我们做过一些相关的研究,大家看这是北京,在三环里面重点小学占60%,但只有32%常住人口,这就意味着大量的三环以外的常住人口要把孩子每天早上送到三环以外上学,这就带来很多的相关问题,当然北京市政府也开始疏解相关的问题,但是这个难度也是非常大的,也是一个长期努力的过程,而且这种公共服务的供需失配,既损失城市效率,又导致的城市不公平。

       我们发现更多的人在公共服务提供的条件比较差的地方生活和居住,在公共服务提供比较少的区域,居住的人口,收入更低,这也是有失公平性的,所以我们要探索新的投资分配的规则,优先顺序和空间布局问题,然后让我们的公共服务和人口的密度正相关,而不是跟其他因素正相关。

       六、完善市场管理和调控要紧紧把握住一线城市,要以一线城市的稳定为重点去进行市场调控和管理,实行差异化政策,我们说房地产市场一个典型的特征就是我们说它的波纹效应,一线城市的市场对于其他的城市的市场有扩散影响,促进一线城市市场的稳定是全国房地产市场稳定的关键。在促进一线城市市场稳定的时候我们觉得可能也要把这个权利更多的是给地方政府,让他们去主动作为,从被迫执行中央命令向主动作为转变。

       就讲这些仅供参考,谢谢大家!

       主持俎江涛:感谢刘洪玉教授非常精彩的演讲,刘教授请留步。大会安排有5分钟的时间,给媒体记者和各位参会嘉宾提问,这是一个十分难得的,向刘教授直接请教的机会,欢迎大家踊跃提问。

       嘉宾:教授您好,刚才听您说房产税将来是一个长期的制度,我们看到十八届三中全会上对于房产税的说法是加快房地产税的立法,在我国立法是一个很漫长的过程,任志强也说在2020年前可能都完成不了,您刚才也说这是一个长期制度,这是否意味着说短期内房地产税的扩容是一个不可行,不会再有城市扩容试点?听您表述,房产税跟一起的房产税试点不一样,是否意味着在研讨过程当中会不会把土地税收纳入到征收范围内?毕竟在现行政策下施行房产税是很多人诟病的。

       刘洪玉:这个问题很复杂,从十六大报告里面中央就提出来要本着减税制,宽税基,严监管的原则进行房地产税收方面的改革,然后统一征收物业税,物业税因为是一个新税种,所以一定要立法,现有房产税跟这个税有一点接近,所以就开始用这个税打主意,但这个税我们说我们在研究改革的时候发现这个税本身在非居住的房地产征收的时候,也存在非常多的矛盾和问题,比如说税基,税率不统一,可操作空间很大,房产税改革第一步的设想就是在不增加社会整体税负前提下,通过对非居住类的房地产统一的按价值的一定比例来增收,然后解决房产税当前当时面临问题。

       但是这个问题还没有解决大家又非常快的推广到要在住宅领域里面征收,住房的征收问题就更加复杂,所以想要向全民征税,你得有一个说法,所以要有立法,我觉得就是这样。

       还提到房地产税制改革,这个改革就是现有的税制有很多,又是有违公平,交易你要交个税,无论怎样都收1-3%,我们税收应该支持鼓励改善的负担,不应该增加负担,要减少他支付的能力,但对于多套房的人也收入1-3%,这就不公平了,所以改革这是一个很复杂问题。

       你第二个问题跟当前土地制度会不会有关联?我认为可能不关联,因为房产税或者物业税财产税,土地使用权这也是一种财产权利一种类型,法律上很多人说有障碍,很多人在讨论研究这个问题的时候认为这不是障碍,这两个之间有一些相互影响,比如说香港,你土地出让年期到期的时候,你要乘3,你续期收3份,这又有一定的关联。

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