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一线城市楼价于经济下行时上涨 早有国际前例

来源:中国证券报时间:2015年11月4日
[提要]楼市一向对资金面、政策面最为敏感。我国经济转型、财税改革是个渐进的过程,城镇化在加速,一线及重点城市吸附人口和资源的趋势不会变。
    楼市一向对资金面、政策面最为敏感。我国经济转型、财税改革是个渐进的过程,城镇化在加速,一线及重点城市吸附人口和资源的趋势不会变。在中期内,土地财政和楼市拉动固定资产投资也不会改变,房地产托底经济的“稳增长”功能也将继续保持,一线城市房价仍会被看好。

    尽管经济不景气,工业企业利润不断下滑,房地产投资和供应都在萎缩,但房价却连续上涨。截至10月,百城房价连续6个月上涨,同比连续3月上涨。9月一线城市新房和二手住房价格同比分别上涨了12.1%和15.7%,深圳新房和二手房价同比分别上涨32.66%和40.68%。在价格水平上,京、沪、深均创历史新高,二手房价首次进入了“四万元”时代。同时,南京、杭州和武汉等重点二线城市房价涨幅也连续3个月进入涨幅TOP10。

    同时,今年还被称为一线城市的“豪宅元年”。据某房地产研究院统计,若以每平方米6万以上成交单价为豪宅标准,三季度一线城市豪宅有成交记录的项目达145个,比二季度大增83%;一线城市豪宅成交3734套,创去年以来的季度新高,同比增长380%,环比增长39%,成交均价达到平方米7.8万元,创历史新高。今年前三季度,一线城市豪宅累计成交7429套,同比增长326%。

    一线城市房价快速上涨甚至“豪宅化”,首要原因就在于,政策宽松(特别是货币政策)超预期。从去年9月底开始,国家连续实施“9·30”、“3·30”和新“9·30”新政,对楼市扶持的力度之大和频度之密实属罕见,购房成本降到历史低位。同时,“五次降息、四次降准”后,包括公积金贷款在内,购房贷款利率创历史最低水平。同时,资金面宽松也创历史之最。截至9月,今年新增贷款已达9.9万亿,超过去年全年,考虑到地方政府债务已置换近2万亿,银行拆借给证金公司近万亿元,年初以来银行信贷投放超10万亿,力度超过往年。

    楼市一向对资金面、政策面最为敏感,房价上涨并不奇怪。同时,根据国际经验,在经济下行和转型期,寻找更佳工作机会的人口、避险资金必然向特大城市迁徙和转移。尽管日本经济仍处在“衰退的20年”,空置房规模(820万套)创历史之最,占存量房比重达到13.5%,但东京、大阪、名古屋三大都市圈房价从2006年起回升,近三年东京和大阪都市圈房价上涨了30%。

    稍早时候笔者在北欧考察时发现,瑞典、芬兰等国经济已连续两年下滑,楼价也在下跌,但首都房价却创历史新高。因为经济紧缩时期,人口(包括国内人口和欧盟国家人口)纷纷向首都迁徙,中东富裕人群也以难民身份申请进入北欧,致使北欧各国首都房价高涨,城区高档公寓、湖景新建别墅特别受欢迎。去年,斯德哥尔摩住宅价格上涨了10%,比十年前升了两倍。

    近期,网上在传播《大数据解密谁买走京沪房子》,数据显示,北京和上海户籍人口仅分别购买了36%和25%的房子,这比2006年下降了近10个百分点。而天津、河北、东三省及内蒙古、山西的“煤老板”是北京楼市的几大购买力量,浙江民营企业、蒙晋陕等西北的“煤老板”以及我国台湾地区、韩国等客户则是上海楼市的几大买家。可见,一线城市楼市已成全国资金的“安全岛”。

    一线城市土地价格快速上涨、土地“地王”化,这也在促使一线城市房价创历史新高。2012年以来,一线城市住宅楼面地价年均增长59%,全国80%地王诞生在一线城市;今年,全国土地市场非常低迷。前三季度房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%;300个城市土地成交10.2亿平方米,同比下降了30.1%。但开发商疯抢一线城市土地贯穿年头年尾。1至9月,一线城市住宅用地楼面价每平方米近9000元,这是二线城市的5至6倍,溢价率达到了21%。

    开发商“抢食”一线城市土地,事实上是过去几年货币宽松、地方政府高度依赖房地产的结果。过去10年,M2年均增长17.5%。今年9月的金融数据显示,银行信贷对楼市支持全面上升,开发商各项资金来源中,按揭贷款增速最高(18.1%);同时,今年以来,债市全面“开闸”。截至10月,全国公司债发行4267亿,比去年同期翻了4倍,其中房地产企业发债占比60%,发行利率5%左右,龙头开发商发债利率甚至降至3至4%,比2011年至2014年平均降低了2个百分点。同时,过去地方政府高度依赖楼市形成隐性担保,各路资金纷纷进入楼市,甚至不惜“面粉贵过面包”来抢地。

    与此同时,今年1至9月,一线城市商品住宅成交同比增长51%,待售库存已降到了7-8个月,开发商在这些城市已进入“补库存”阶段。对开发商(特别是龙头开发商)而言,在利率很低、资金面宽松的情况下,没有什么比抢夺升值前景好的不动产更好的选择了。目前,借助于宽松的货币政策,开发商抢夺土地的战场已烧到了全部二线城市。三季度,二线城市土地出让价格涨幅甚至接近一线城市。

    一线城市房价暴涨,特别是“豪宅化”倾向,也是财富阶层资产管理需求高涨的结果。一线城市中产阶层(年收入20万元以上)占比在40%以上,京、沪、苏、浙、鲁、海等六省市的高净值家庭数均超过10万户,占全国高净值家庭的一半,资产管理需求不断上升。去年7月以来,资本市场异军突起,市场一片楼市下行论,从砖头化到证券化一度成为资产管理的新趋势。但7月以来的资本市场巨震,股价单边上涨告终。在政府持续扶持后,楼开始回暖,财富管理又开始倾向于楼市。我国经济转型、财税改革是个渐进的过程,城镇化仍旧在加速,一线及重点城市吸附人口和资源的趋势不会改变。在中期内,土地财政和楼市拉动固定资产投资也不会改变,而房地产托底经济的“稳增长”功能也将继续保持,一线城市房价仍然会被看好。
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