2016年,中国房地产市场出现了一个新名词:房地产板块轮动。这也是笔者根据中国楼市过去几十年首次出现的新事物、新现象,进行的概念界定。本文,对此现象,略作解析。 首先,回顾我国房地产市场发展史。以前从未出现过区域房地产市场的板块轮动,基本特征是多数区域同步变化,同涨同跌。1992年至1993年,海南、北海等南方少数地区曾出现楼市爆热,但当时全国房地产市场化程度低,多数地区仍处于福利分房时代。

  真正全面的住宅商品房、市场化,始于1998年房改。其后,从区域差异来看,各地房地产发展速度和发育程度,存在东中西部、一二三四线城市的梯度差别,这与经济和社会发展程度有关。

  房改之后的十几年,全国楼市“铁板一块”时候较多。比较典型的几个年份:2005上半年、2007年、2009下半年、2010年,全国普遍较热。2008年、2011年、2014年,全国普遍较冷。

  而2015年以来,罕见的出现板块轮动现象。具体表现为:一线城市先热,以沪深为典型,去年二季度即启动;二线后热,以南京、苏州、合肥、厦门为典型,去年下半年至今年一季度表现显著,而原来偏弱的二线如天津和杭州也在去年四季度开始上涨;三线也慢慢复苏,70城中房价止跌的三线城市快速增多。

  这种情形,其实过去也曾出现过。但没有出现过的是:今年3月下旬沪深调控升级之后,市场开始降温,北京没出严厉新政,也有所降温,但二三线城市继续升温。

  另外,一线城市内部的轮动史无前例的典型:去年二季度深圳房价起飞,三季度上海房价发力,四季度北京加速涨,今年一季度广州上涨。

  还有,三大都市周边楼市的轮动火爆,也远超过去。比如,深圳楼市火爆之后,东莞接着大涨,甚至扩散至中山与惠州;北京通州房价高涨之后,燕郊房价也暴涨,香河、大厂也跟着大涨,固安也小涨,近期居然连离天安门广场80公里外的保定涞水也沾光;上海周边的昆山,四五年房价不涨,上海限购升级后,反而加速上涨。

  这种现象,非常类似于股市中的板块轮动,一个接一个的板动,登台表演,而当所有板块都轮动完的时候,牛市也就接近尾声了。

  从市场运动的内部机制来看,轮动的前提是分化。上文有述,在2011年之前,我国各地房地产市场共性多、差异少,只有发展节奏与成熟度方面的区别,而无市场波动上的区域分化。

  然而,2011年是个分水岭。这既然是黄金十年与白银时代的分水岭,也是区域分化的时间窗。此后,三四线城市和部分二线城市楼市降温,成交萎缩,库存高企,房价低迷。而一线城市和部分二线城市,在2011年同步低迷之后,2012年下半年和2013年出现了一个短周期性质的繁荣,而这个“繁荣期”,却与三四线城市基本无关。

  世事有轮回,区域楼市亦如此。在经历2011至2015年,长达四五年的降温与调整之后,部分原来弱势的城市,开始复苏了。比如苏州、杭州、无锡、昆山、天津、青岛等城市。

  也许有人会质疑:凭什么认为低迷四五年就应该反弹?日本楼市都低迷20多年了,也没见重新上涨呀!

  对此,我想反驳两点:其一,全世界只有日本独此一家,大泡沫破灭之后,房价持续低迷了20多年,凭什么中国会重蹈日本覆辙?