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司法网拍房产 过户易交付难 看准了解后再“下手”

来源:珠江时报时间:2017年5月10日
[提要]房产稳定、回报率高的特点,使其在交易市场上异常火热,这股“热潮”也吹到了法院的司法拍卖中。数据显示,南海法院从2016年7月试水司法网拍至今,共拍卖房产268套,成交253套,其中溢价(指所支付的实际金额超过房产市值)114套,平均溢价率高

房产稳定、回报率高的特点,使其在交易市场上异常火热,这股“热潮”也吹到了法院的司法拍卖中。数据显示,南海法院从2016年7月试水司法网拍至今,共拍卖房产268套,成交253套,其中溢价(指所支付的实际金额超过房产市值)114套,平均溢价率高达34.68%。

近日,南海法院发布案例,提醒市民房产属于不动产,过户手续相对繁琐,而在房产拍卖中,交付房屋存在一定风险,需谨慎。

案例

房屋被拍卖家属不肯搬

在南海法院资深执行员黎健明承办的一件案件中,被执行人林某欠银行贷款十多万元及他人欠款数十万元,经过判决确认并生效后,南海法院依法拍卖其位于大沥的房屋,最终林某的房屋以150多万元的价格成交。

在拍卖前的多次上门张贴异议公告、网络拍卖告知书等材料时,因不持有钥匙,工作人员未能进入房屋,也没发现屋内有人居住。

2017年1月,工作人员在拍卖成交后上门贴迁出公告,看见林某80多岁的老父亲住在屋内。老人态度强硬,不管法院怎么做,他就是不肯搬出房屋。而黎健明也无法联系上在国外工作的林某,执行一度陷入僵局。

3月,黎健明通过林某的前妻找到林某的联系方式,后让林某回国配合办理迁出。林某拖延几次后,终于在清明节期间回国,并在4月底带父亲迁出了旧屋,与买受人办理了交接。

“我们已提前准备好了拘留决定书,如被执行人当场反悔,则立即拘留,强制迁出。”黎健明回忆起当时的情况时表示,像这样拍卖成交后仍有被执行人亲属居住在内的情况并不少见。

“我们首先释法明理,尝试说服家属尽早迁出房屋。”南海法院执行局副局长敬志超解释,“但若被执行人及其家属仍拒不配合,根据法律规定,这属于严重妨害执行的行为,法院可依法对其处以罚款或司法拘留。”

解读

房产拍卖最难是交付

过户是否有风险?不少市民都对司法拍卖存有这样的担心。据了解,司法网拍中的房屋均为可凭法院出具的文书办理过户手续的房屋。少数受到限制的房屋,如仅能在村内居民中流转的村屋,则仍采用传统拍卖方式,以核实竞拍人资格。但竞买人仍需尽到注意义务,如因自己不符合限购条件等导致无法过户的,风险则应自行承担。

需注意的是,网拍公告上都注明过户所需费用由买受人承担,而部分被执行人的商品房仅办理了网签即被拍卖。在这种情况下,买受人则需支付确权办证所需费用及过户转让费用,相当于支出了两笔费用。

“因评估方会考虑到这部分支出,便提前在评估价内作相应扣减,并不是让买受人额外支出。”黎健明对此解释,“房产拍卖中,真正难的并不是办证,而是交付。”

以南海法院为例,一次性顺利办理交付的房屋仅占所有拍卖成功房屋的60%到70%,其余都是需要执行法官不断协商、做工作,甚至是采取强制措施才能解决的,因此会出现竞买人疲于办理交付,要求退款的情况。

有人承租拍卖房产也难交付

南海法院相关负责人介绍,交付难的另一种情况是拍卖房屋带有租约。根据我国“买卖不破租赁”的法律规定,即使产权人变更,承租人也有权要求买受人继续履行租约。

所以,法院在张贴拍卖公告时,也会一并通知租户限期内提交租赁合同、租金收据等材料,及时主张自己的承租权及优先购买权。法院经过审核后如认为房屋上的租约合法有效,则会在拍卖展示界面中注明房屋带租约拍卖,竞拍人需在竞得后继续履约。

但在实践中,往往会出现承租人提交“不合常理”租约的情况,如与原屋主约定的租期动辄数十年、约定的租金过于低廉、一次性交付十年租金等。法院则可认定租赁合同不再具有“不破租赁”的效力。对此,承租人也并非一筹莫展,可提出执行异议,进行进一步的听证审查。

私下以房抵债?效力存疑

“这间房他已经抵给我了,如今这是我的房产!”曾有法官上门查封,竟然发现屋内已住了别人,原来是债权人与债务人约定以房抵债,债权人已经接收房屋并居住在内。

“房产不比普通动产,登记才是产权转移的生效要件,私下的以房抵债协议并不具有效力。”黎健明表示,以房抵债协议可能影响其他债权人的利益,故不能仅以协议为根据主张房屋所有权,而应立即起诉确认债务内容,法院将按债务人所欠债务比例分配房屋拍卖所得款。

法官提醒有参与司法拍卖意向的市民,司法拍卖毕竟不同于二手房买卖,承办法官也并非房屋中介,有意竞拍者在拍卖前务必要仔细阅读拍品介绍、拍卖公告,并在法院工作人员的带领下上门实地看房,仔细了解房屋的各方面情况后再“下手”,万不可仅为“贪便宜”而匆忙购买。

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